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Con ordinanza n. 6596 del 7 marzo 2019, la Corte di Cassazione, Terza Sezione Civile, ha ritenuto che se l’immobile locato viene riconsegnato con danni eccedenti il normale utilizzo, il conduttore è tenuto a pagare, oltre ai lavori di ristrutturazione, anche i canoni d’affitto per il periodo necessario alle riparazioni.

Nel caso di specie, l’ex affittuario aveva lasciato l’ immobile locato in pessime condizioni, con danni eccedenti il degrado dovuto al suo normale utilizzo, al punto da rendere necessari dei lavori di ristrutturazione.
A conclusione dei lavori, il conduttore si era reso disponibile a rimborsare al locatore le spese sostenute per le ristrutturazioni, ma questi chiedeva di essere risarcito anche per l’ulteriore danno derivante dal fatto che, a causa della lunga durata dei lavori, non aveva potuto locare ad altri l’immobile.
In primo grado il Tribunale accoglieva la richiesta del locatore. In appello, invece, la Corte territoriale rigettava la domanda, ritenendo non provata la circostanza secondo cui, se l’immobile fosse stato riconsegnato in buone condizioni, il locatore avrebbe immediatamente concluso un nuovo contratto di locazione. Il locatore proponeva allora ricorso dinanzi alla Corte di Cassazione, la quale ha ritenuto pacifico che: “qualora, in violazione dell’art. 1590 c.c., al momento della riconsegna l’immobile locato presenti danni eccedenti il degrado dovuto a normale uso dello stesso, incombe al conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per la rimessione in pristino, ma anche nel canone altrimenti dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione e il completamento di tali lavori, senza che, a quest’ultimo riguardo, il locatore sia tenuto a provare anche di aver ricevuto – da parte di terzi – richieste per la locazione, non soddisfatte a causa dei lavori”.

La Suprema Corte, dunque, ha equiparato il periodo necessario per i lavori di ristrutturazione alla ritardata restituzione dell’immobile, con la conseguenza che spetterà, per tale periodo, al proprietario “il corrispettivo convenuto”, ai sensi dell’art. 1591 c.c., salva la prova del maggior danno (ad esempio, aver dovuto prendere in locazione un altro immobile, o non aver potuto percepire un più alto canone pattuito con terzi) che grava, ovviamente, sul locatore.